Вопрос: Заключен договор аренды нежилого помещения (торговые площади) сроком на пять лет. Договор прошел государственную регистрацию. Договором предусмотрен односторонний отказ от договора с обязательным уведомлением другой стороны за 30 дней. Арендатор решил воспользоваться своим правом на односторонний отказ. Однако арендодатель отказывается от подписания соглашения о расторжении договора. На связь теперь не выходит и аванс, ранее выплаченный за несколько месяцев, не возвращает. Правомерно ли поступил арендатор в такой ситуации, и какие действия ему следует предпринять? Может ли арендодатель затребовать уплаты арендной платы после отказа арендатора от договора? Как вернуть уплаченные заранее денежные средства? Необходимо ли регистрировать прекращение арендных отношений, и как это осуществить в сложившейся ситуации?
Ответ:
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Глава 34 ГК РФ устанавливает положения, регулирующие порядок заключения и исполнения именно договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Вместе с тем стороны на основании п. 4 ст. 421 ГК РФ вправе в соглашении как определить срок его действия, так и придать отношениям бессрочный характер. П. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность и случаи для одностороннего отказа от бессрочного договора аренды. В отношении срочного договора аренды законодатель вводит ст.ст. 619-620 ГК РФ, позволяющие сторонам требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Вышеуказанные статьи определяют перечень оснований, при достижении которых стороны наделяются данным правом. Перечень не является закрытым: контрагенты вправе прописать в соглашении дополнительные основания. Таким образом, по общим правилам, возможность прекращения арендных отношений ставится в зависимость не только от условий, прописанных в договоре, но и от долгосрочности сложившихся отношений. Вместе с тем в соответствии со ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ стороны вправе предусмотреть в соглашении односторонний отказ от договора. При этом по смыслу данной нормы договор прекращается с момента такого отказа от исполнения договора и не требует обращения в суд. Односторонний отказ от договора признается односторонней сделкой, поэтому требует проявления воли лишь одной стороны. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 16 Постановления от 26 марта 2009г. N 5/29 «О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертной Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что односторонний отказ от договора считается состоявшимся с момента получения контрагентом уведомления о нем. Иной момент расторжения договора может быть указан в самом уведомлении либо установлен в договоре аренды. Таким образом, на основании вышеизложенного и исходя из информации, представленной Вами, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Уклонение арендодателя от подписания упоминаемого Вами соглашения о расторжения не влияет на возможность арендатора отказаться от договора. В Вашей ситуации подписание сторонами именно соглашения о расторжения не требуется. Поскольку отказ от договора является односторонней сделкой, арендатору достаточно в срок, указанный в договоре, направить арендодателю Письмо-Уведомление об отказе от договора. Необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 54, ст. 165.1 ГК РФ риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, несет само юридическое лицо. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. В случае, если арендатор направляет по адресу арендодателя, указанному в ЕГРЮЛ, уведомление о расторжении договора, в ответ на которое ему приходит почтовое уведомление о неполучении указанного документа, арендодатель считается надлежащим образом извещенным. Подтверждение вышесказанному можно обнаружить в судебной практике, сложившейся по аналогичным случаям: - Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2012 N Ф05-1587/12;
- Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2011 N Ф09-5229/11;
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.04.2012 N Ф03-504/12.
Существует позиция, согласно которой стороне достаточно направить извещение по адресу, указанному в договоре (см, например, Постановление ФАС Центрального округа от 10.03.2011 N Ф10-262/2011). В других случаях суды приходят к выводу, что уведомление об отказе от договора должно быть разослано по всем известным стороне адресам, о чем говорится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 10.05.2011 N Ф06-3377/11 по делу N А49-6215/2010. Относительно возможности предъявления требования об уплате арендной платы в случае уклонения арендодателя от приема арендованного имущества. Необходимо обратить внимание на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 11 января 2002г. N 66 «Обзор практики разрешения спорой, связанных с арендой». П. 37 указанного документа устанавливает, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. В подобной ситуации на случай обращения в суд не лишним будет собрать доказательства, свидетельствующие об уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Вместе с тем необходимо ознакомиться с п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которому договор считается расторгнутым вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация прекращения такого договора аренды или нет. Если в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. Относительно возможности возврата уплаченного аванса в счет арендной платы. Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п.3 Постановления от 6 июня 2014г. N 35 «О последствиях расторжения договора»: «Условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон». Если арендодатель не возвращает уплаченную заранее арендную плату, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. Таким образом, можем сделать вывод, что арендатор поступил правомерно, однако рекомендуем подготовить Письмо-Уведомление об отказе от договора, претензионное письмо о возврате заранее уплаченных денежных средств и направить их арендодателю. В случае неудовлетворения требований арендатор имеет право обратиться в суд. |