|
Вопрос: Заключили договор аренды торгового комплекса сроком на пять лет. Однако сам документ был передан на государственную регистрацию гораздо позже фактического предоставления имущества в пользование. За какой период арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы в случае несвоевременного проведения государственной регистрации договора аренды?
Ответ:
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Кроме того, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. П. 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года. В таком случае, как и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем необходимо обратить внимание на позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 17 ноября 2011г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». П. 14 вышеуказанного документа устанавливает, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что стороны связаны обязательствами, возникшими из такого соглашения, даже в случае, если указанный договор не был зарегистрирован. Обязательство при этом не может быть произвольно изменено одной из сторон согласно ст. 310 ГК РФ, и оснований для применения судом положений ст. 1102 ГК РФ, устанавливающих обязанность возвратить неосновательное обогащение, не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Это означает, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено его пользователем в соответствии с принятым обязательством, а в том случае, если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Вместе с тем в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. При смене собственника имущества арендные отношения между сторонами прекратятся. Таким образом, можно прийти к выводу, что в Вашей ситуации, несмотря на то, что сам договор аренды был зарегистрирован позже, обязанность по внесению арендной платы возникает с момента передачи имущества в фактическое пользование арендатору, поскольку отношения между сторонами считаются возникшими еще до государственной регистрации. |
