В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Кроме того, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 

Таким образом, по общим правилам договор, не прошедший обязательную государственную регистрацию, признается незаключенным.

 

В то же время необходимо обратить внимание на следующие моменты:

П. 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что требование государственной регистрации договора аренды на срок более года установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

 

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем письме от 25 февраля 2014г. № 165 разъясняет (п. 4): «Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ)».

 

По общему правилу, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

 

Таким образом, Президиум ВАС приходит к выводу, что если новый собственник спорного имущества в момент заключения договора купли-продажи не знал о существующем договоре аренды, то в отношении него соглашение сторон об аренде не имеет силы.

 

В рассматриваемой ситуации, когда лицо, приобретающее имущество, в момент заключения договора купли-продажи было поставлено в известность о наличии незарегистрированного договора аренды, согласно позиции Президиума ВАС РФ не имеет право требовать признания указанного договора незаключенным.

 

Президиума ВАС РФ указывает на то, что в ситуации, когда покупатель соглашается приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, он фактически выражает согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды.

 

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.