|
Вопрос: К моему дачному участку проходит дорога через территорию соседа. Сосед против использования его участка не возражает. Как документально оформить право пользования его участком для подъезда к моему дому? Ответ: Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) регулируется статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Пункт 1 указанной статьи гласит: «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)». В пункте 3 вышеназванной статьи указано: «Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута». Таким образом, установление сервитута не будет зависеть от согласия собственника земельного участка. В рассматриваемой ситуации проезд через чужой земельный участок исторически сложился и собственник против использования своего участка в этих целях не возражает. Соответственно, сервитут может быть установлен по соглашению без судебного разбирательства. В случае, если собственник соседнего участка все же не согласен с ограниченным использованием его участка, установление сервитута будет возможно в судебном порядке. Стоит учесть в данном случае, что исходя из судебной практики, арбитры обращают внимание на отсутствие возможности иного проезда к своему участку. К примеру, в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 ноября 2009 г. по делу № А39-1128/2008 суд удовлетворил заявленное требование об установления сервитута, указав следующее: «Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены иным способом. При этом необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица иным способом». В соглашении между собственниками могут быть прописаны условия пользования участком, такие как безвозмездное пользование, а также пользование за соразмерную плату, на что указывает пункт 5 статьи 274 ГК РФ. Понятие соразмерной платы раскрывается во Временных методических рекомендациях по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года (далее – Рекомендации). Пункт 2.1 Рекомендаций гласит: «Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута». Однако в письме Министерства экономического развития РФ от 21 октября 2009 года № Д23-3470 поясняется, что Рекомендации не были зарегистрированы Минюстом России и опубликованы в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации», и в связи с этим не подлежат обязательному применению. Департамент считает, что размер платы за ограниченное использование земельного участка может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоит заметить, что независимо от наличия в соглашении о сервитуте условий пользования, собственник вправе требовать соразмерную плату. На это, например, указывает Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 февраля 2010 г. № Ф07-7970/2008 по делу № А52-6/2008: «Согласно пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Из приведенных норм следует, что предусмотренное статьями 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ право собственника земельного участка требовать соразмерную плату за пользование участком не зависит от того, имеется в соглашении о сервитуте условие о его оплате или нет». Вопрос об уплате земельного налога за территорию, в отношении которой оформлено соглашение об ограниченном пользовании, рассмотрен в письме Департамента налоговой и таможенно – тарифной политики Минфина РФ от 23 апреля 2009 года № 03-05-05-02/23: «Учитывая, что главой 31 Кодекса не определены особенности налогообложения земельных участков, часть которых обременена сервитутом, полагаем, что собственник такого земельного участка признается плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка, в том числе часть которого обременена сервитутом». Соответственно, компенсировать земельный налог, подлежащий уплате собственником за территорию, находящуюся в ограниченном пользовании, возможно только посредством вознаграждения, выплачиваемого по соглашению о сервитуте. Целесообразность регистрации сервитута в установленном порядке косвенно затрагивается в пункте 1 статьи 275 ГК РФ: «Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу». Это означает, что при смене собственника земельного участка, в отношении которого имеется зарегистрированное соглашение об ограниченном пользовании, оно не теряет свою силу, и новый собственник будет обязан выполнять его условия, предоставляя право проезда через территорию своего участка. Основания для прекращения сервитута указаны в статье 276 ГК РФ. Таковыми могут быть: отпадение оснований, по которым он был установлен (по требованию собственника), а также невозможность использования в соответствии с целевым назначением участка (по решению суда). За государственную регистрацию сервитута необходимо заплатить государственную пошлину. В настоящее время размер государственной пошлины, согласно подпункту 31 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации для физических лиц составляет 1 000 рублей, а для организаций – 4 000 рублей. В рассматриваемой ситуации собственник соседнего земельного участка согласен заключить соглашение о сервитуте. Согласно пункту 1 статьи 161 ГК РФ соглашение должно быть заключено в простой письменной форме. Как было указано выше, соглашение о сервитуте необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации законодательно не установлен. Это подтверждается письмом Министерства экономического развития РФ от 3 ноября 2009 г. № Д23-3607 «Об установлении сервитута на земельный участок». При этом, по мнению Департамента, соглашение должно содержать: - сведения о сторонах соглашения; - сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер); - цели и задачи установления сервитута; - пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке; - размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии); - иные права и обязанности сторон. Дополнительно для регистрации сервитута необходимо свидетельство о праве собственности лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости, и в случае если сервитут относится к части земельного участка - документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости). Таким образом, минимальный пакет документов для регистрации сервитута содержит: - Соглашение о сервитуте, содержащее необходимые сведения;
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок лица, требующего установления сервитута;
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок лица, в отношении которого устанавливается право ограниченного пользования;
- Кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости;
|
