Бизнес в России многогранен и разносторонен. Тем или иным видом услуг пользуется каждый член общества ежедневно и регулярно. В современном обществе   этот спектр  весьма  широк: торговые сети, транспортные услуги, банковские, юридические, аудит, консалтинг, медицина, информационные технологии, образование, страхование. Конечно, потребности физических и юридических лиц в определенных услугах различны. Со временем выявляются все новые сферы, в которых становится возможным производство новых услуг и видов бизнеса. Одной из таких быстро развивающихся областей современности является девелопмент.

Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) – это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, – профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Существенное сокращение временных и материальных затрат, качественная работа профессионалов в области девелопмента делает эту отрасль востребованной и перспективной в нынешнем обществе.
Группа компаний «ПРЕНТ» – это объединение нескольких российских предприятий, занимающихся девелопментом. Каждое из предприятий ГК «ПРЕНТ» специализируется на определенных видах деятельности и предоставляемых услуг. Такой подход обеспечивает комплексное исполнение работ, необходимых для реализации проектов.

Со своей организацией наших читателей знакомит генеральный директор ГК «ПРЕНТ» Преображенский Алексей Александрович.
Компания «ПРЕНТ» – не просто успешный участник рынка коммерческой недвижимости, но и перспективный партнер в категории «аренда офисов в Москве». Мы создаем комфортную и востребованную недвижимость и с успехом ее эксплуатируем. ГК «ПРЕНТ» занимается реализацией собственных проектов по реконструкции и ремонту (капитальному и косметическому) помещений, которым в силу различных обстоятельств нужна новая концепция использования здания.
Компания, в которой я начинал свою деятельность была финансовой (банковская сфера). После того как случился первый кризис 98-го года, мы поняли, что необходимо диверсифицировать бизнес, и вторым направлением помимо финансового был выбран бизнес недвижимости. В частности был приобретен первый бизнес-центр на Проспекте  маршала Жукова с целью строительства, ввода в эксплуатацию, запуска и извлечения коммерческой прибыли. Причем изначально, когда выбиралась некая «своя, особая» концепция работы с недвижимостью, у меня были определенного рода опасения – все-таки у нас страна высокой доходности, но и высоких рисков. Однако мы пережили уже второй кризис и не попали ни под чье внешнее управление, ни под процедуры банкротства, именно благодаря правильно выбранному концепту ведения бизнеса. Сохранив тем самым самостоятельность, стиль работы, ответственность и финансовую устойчивость.
Идея запуска объектов проста и гарантирует наши инвестиции в проект. Мы не занимаемся покупкой готовых объектов, которые уже принесли кому-то прибыль от строительства, не занимаемся стройкой с нуля – это отнимает много времени и сил, сам процесс очень затратный и непредсказуемый по результату в силу сложности административных факторов и личностных качеств самих строителей.  В большинстве случаев мы покупаем здания как некие объекты незавершенного строительства, нуждающиеся в реконструкции. Все здания уже имеют документы на собственность, что защищает наши инвестиции, имеют уже сложившийся земельный участок, что исключает хозяйственные споры за землю, имеют подведенные коммуникации, что ускоряет срок запуска в эксплуатацию.
Перед приобретением здания проводится финансовый расчет, позволяющий понять целесообразность приобретения. Производятся реконцепт существующих площадей с целью получения оптимальной схемы использования помещений, реконструкция и отделка помещений, затем ввод здания в эксплуатацию с уже четко просчитанными и понятными параметрами.
Так было и с первым нашим проектом на Проспекте маршала Жукова: часть этого здания была готова, часть его представляла собой  абсолютную разруху, все это мы благополучно достроили и эксплуатируем по сегодняшний день.
В зависимости от конъюнктуры рынка, от жизненных ситуаций, конечно, мы вводим  определенного рода изменения в концепции реконструкций зданий. До кризиса у предпринимателей в нашей стране были объемные запросы, может быть, нездоровые амбиции, на основании которых арендаторы представляли себя большими обществами, занимали большие комплексы, площади. После кризиса этот псевдооптимизм просел, и люди пришли к осознанию реальных необходимых площадей. Естественно и мы сделали соответствующие изменения в геометрии бизнеса.
С течением времени ГК «ПРЕНТ» приобретала и вводила новые объекты в эксплуатацию.  Сегодня мы имеем в собственности около 50 тысяч квадратных метров различного рода коммерческих, офисных, торговых площадей. В основном это помещения класса «Б», «Б+». Мы не стремимся покорить высоты класса «А», потому как экономический расчет, который постоянно проводится,  показывает, что именно категория помещений «Б» и «Б+» более рентабельна и быстрее окупается. К тому же эта категория имеет более широкий сектор спроса как в плане аренды, так и в случае потенциальной покупки.
Услуги, которые оказывает наша Компания, достаточно обширны. Мы начинали с одной аренды, сегодня это, помимо оказания услуг прямой аренды своих помещений и управления помещениями партнеров и клиентов, обслуживание сетей и коммуникаций, строительство сетей и коммуникаций, отделочные и ремонтные работы, разработка экспертных проектов и заключений и многое другое, что прямо или косвенно связанно с недвижимостью. В частности, мы предлагаем своим клиентам услуги по комплексному управлению площадями. Если у кого-то в силу определенных обстоятельств оказались помещения, которые, мягко говоря, бесхозны или не приносят дохода, или доход от них минимален, совместно с хозяином такого здания мы разрабатываем  концепт, который  позволяет просчитать сроки реконструкции, строительства, отделки, ремонта, ввода в эксплуатацию, запуска, сдачи в аренду либо продажи. Мы просчитываем весь экономический процесс с описанием рентабельности и выгодности. Данный расчет ведется в сравнении с размещением денег в банках на депозитах или в прочих финансовых инструментах. В определенных моментах выгодно ремонтировать и эксплуатировать. В других – выгодно ремонтировать и продавать, а в третьих – невыгодно ни ремонтировать, ни эксплуатировать, проще пытаться продать, как есть.
Все расчеты ведут специалисты ГК «ПРЕНТ», которые имеют практические навыки.  Ведь с самого начала деятельности мы самостоятельно проходили полный технологический цикл сдачи помещения в аренду. Мы имеем опыт «подобных расчетов», сделанных крупными агентствами недвижимости, которые не оправдались. Мы знаем истинную себестоимость, не ту, которую рисуют строители для девелоперов, мы знаем реальные сроки, фактические  сложности, подводные камни с оформлением документов по вводу в эксплуатацию, с подключением коммуникаций. Ситуации у наших клиентов часто бывают прозаичными и похожими одна на другую, бывают они и запутанными. Но типовая ошибка наших заказчиков заключается в том, что люди, которые начинают стройку, чересчур оптимистичны, без поправки на реалии сегодняшнего рынка строительства, администрирования и особенности сферы недвижимости Москвы и России.
Не могу не вспомнить случай из моей университетской жизни. На одном из курсов, который был связан как раз с банковскими и страховыми рисками, случился незабываемый момент: представьте, большая аудитория, сидит много взрослых людей – студентов, многие из которых уже вполне солидные бизнесмены, все обсуждают свои вопросы, проблемы, все очень заняты. У кафедры стоит пожилая преподавательница, она что-то пытается нам рассказать, ее никто не слушает, стоит шум… И тут она достаточно громко  нас призывает: «Господа! Господа! Господа…» В этот момент почему-то в аудитории воцарилась тишина, все притихли и обратили внимание на лектора. «Господа! – продолжила наша преподавательница, – Когда вы строите свои планы и бизнес проекты, используйте поменьше оптимизма! Будьте ближе к реальности!» Эту фразу я несу с собой по жизни.
Схемы нашего сотрудничества с клиентами  весьма многообразны, изменяющаяся быстротекущая жизнь способствует этому многообразию.  Совсем недавно мы приобрели  здание, которое имело незавершенный статус. Очень долго пытались понять, что же с ним можно сделать. Этот вопрос возник потому, что само здание находится на территории загородного жилого комплекса. С одной стороны его, конечно, можно использовать коммерчески выгодно, но с другой – необходимо находиться в комфорте и гармонии с тем жилым комплексом, на территории которого наше здание находится. То есть мы оказались ограниченными в назначении, в сфере использования данного помещения. И мы на это готовы, ведь у нас есть определенные моральные обязательства по сотрудничеству с жильцами данного поселка. В результате разработки проекта, рассмотрения его экономики родилась идея, и данное здание получило статус апартаментов. То есть мы делаем условно жилое помещение, что полностью совпадает с идеологией жилого комплекса, сейчас идут отделочные работы и размышления на тему того, будет ли это аренда жилья либо это будет продажа.  Если мы остановимся на аренде,  я абсолютно не буду удивлен, что кто-то придет и скажет: «Вы знаете, я хочу это выкупить». Экономика процесса построена таким образом, что при любом варианте мы готовы уйти как одну сторону, так и в другую. То есть это абсолютная гибкость и лояльность. Если мы поведем себя слишком жестко по отношению к жильцам, могут появиться осложнения в общении, если поведем себя некорректно с точки зрения экономики, то возвратность вложенных средств встанет под сомнение, этого мы тоже допустить не можем.
Сегодня в Москве очень много объектов делятся, меняют хозяев, меняют профиль, подвергаются эксплуатационным изменениям. Это большие строящиеся бизнес-центры, откуда к нам поступают предложения взять в управление определенные (причем немалые) площади, мы даем различного рода рекомендации по использованию таких помещений. Это не мешает нам работать и с частными клиентами, у которых есть малые здания, а как из них извлечь выгоду, они не знают.  В частности сейчас мы вели изучение и реконцепт особняка в центре столицы. Здание 1958-го года, площадь – 1500 квадратных метров, владельцы этого дома не понимают, что с ним делать. Причина непонимания в том, что раньше это было общежитие – самая сложная тема для города Москвы (улыбается), поскольку такие здания невелики, а площади общего пользования – лестницы, санузлы, холлы – занимают очень большой коэффициент по отношению к полезным площадям. Экономика в таком случае не складывается и не дает финансового благополучия. В результате здание стоит, не эксплуатируется и разрушается. Есть и определенного рода проблемы с городом, с окружающими жильцами, пользователями. Естественно, необходима большая и кропотливая работа. И, я уверен, здесь можно извлечь желаемую прибыль, нужно только все грамотно просчитать и оформить.
Самое сложное, пожалуй, в нашем бизнесе – это отсутствие какой-то определенной политической и административной стабильности. В отличие от каких-либо торговых проектов, работ с интеллектуальной собственностью или в Интернет-пространстве, наши объекты обладают самым главным недостатком – они привязаны к конкретной территории со всеми вытекающими плюсами и минусами. То, что вы владеете, условно говоря, зданием где-то во дворах Тверской-Ямской – это очень хорошо, но это хорошо с точки зрения того, что вы владеете недвижимостью высокой стоимости. То, что эту недвижимость вы  не можете забрать с собой в Лондон или на Кипр, накладывает некий отпечаток и заставляет вас быть:
а) предусмотрительным, то есть пытаться угадывать возможные курсы изменения политической и административной конъюнктуры,
б) лояльным с точки зрения ценовой политики в случае аренды или продажи.
Но существуют как прямые риски, так и косвенные. А именно: город Москва сменил мэра, соответственно изменилась градостроительная и транспортная политика. Результат – вы не можете подъехать, надстроить, произвести реконструкцию, сделать фасады, так как они, например, могут изменить единый внешний облик города или нарушить еще какие-нибудь исторически сложившиеся параметры, у вас вчера был асфальт, сегодня лежит плитка, она вам особо не нужна, но это реалии сегодняшнего градоначальника. Еще один риск: меняются руководители в структуре ЖКХ, каждый год повышаются тарифы на услуги ЖКХ. И это – не смотря на ухудшение состояния коммунальной инфраструктуры, сети ветшают и не в состоянии удовлетворить потребности граждан. Дороги и парковки – вообще больная тема. Но вы не можете ежегодно поднимать арендную плату, соответствуя изменениям коммунальных цен, и каждый раз объяснять это арендатору. В связи с этим рентабельность и доходность бизнеса тает на глазах. Очень много людей из-за этого уходят из арендного бизнеса, прекращают вести девелоперские проекты. В стране отсутствуют длинные деньги, на которые можно что-то строить, запускать, все больше и больше людей переходит на спекулятивные рынки ценных бумаг или торговых мероприятий. 
Но мы, тем не менее, открыты для общения с клиентами, так как понимаем одно – чем больше предложим разумных решений, тем красивее будет выглядеть наш город. Все-таки наш бизнес помимо того, что он коммерческий, еще и социально ответственный. Очень часто наши клиенты в своем здании хотят видеть офис, сдавать помещения различным фирмам. А мы видим сразу, что это не совсем разумно. В первую очередь об этом говорит сопутствующая инфраструктура. Например, если нет парковок – проект гиблый. Объяснить это можно, но сложно. Очень многие считают: «Арендаторы припаркуются как-нибудь». Да вот вряд ли! Одни, немного заблуждаясь, строят, другие, немного заблуждаясь, арендуют, но истина наступает буквально в течение первых полугода-года. Арендаторы приезжают, раз не могут припарковаться, два, три. Через полгода это раздражение накапливается и выливается в отказ от аренды. За счет таких нюансов это становится «проблемой отложенного периода», потому что нет четких критериев, нет четкой градации. Те нормативы, которые у нас есть по парковочным местам, по энерговооруженности, оснащенности комплекса – они на сегодняшний день явно устарели. Многие новые еще полупустые комплексы уже показывают, что невозможно к ним ни проехать, ни припарковаться около них. Начальная ошибка.
Нашим клиентам мы предлагаем различного рода схемы сотрудничества и взаимодействия, мы пытаемся указать на все возможные варианты и последствия. Потому что даже такие несложные работы как, скажем, внутренняя отделка, наводят на всякого рода размышления. Типовая отделка офиса приблизительно всем известна – это ламинат на полу, стандартная отделка стен (как правило – крашеные стеклообои) и подвесной потолок для офиса. Когда мы начинаем спрашивать наших партнеров и клиентов, почему они на полу положили ламинат, нам объясняют, что это быстро, дешево, сердито. А готовы ли они к тому, что через год-два все это придет в негодность? Нет, не готовы. А ведь прессованная бумага – ламинат – не выдерживает офисных нагрузок и уборок. Можно постелить керамогранит, и будет совершенно другой результат. Практически вечный. Стены – не стеклообои, а просто гипсокартонные  стены, которые красят и перекрашивают в любое время. И это несет в себе более практический смысл и эксплуатационную износостойкость. Мы это сами прошли: перестилали ламинат и ремонтировали стены.
Очень многие люди искренне уверены, что у них есть знакомые строители, которые сделают им хорошо и дешево. Мы – не организация, которая продает строительные услуги, строят наши клиенты сами, мы можем только порекомендовать тех людей, которые, простите, завтра не убегут, схватив аванс и не исполнив гарантийных обязательств. У нас есть определенный партнерский пул, который мы готовы рекомендовать.
Наверно, в жизни каждого человека наступает тот момент, когда деньги начинают «пахнуть». Я никогда особо серьезно на эту тему не задумывался, но недавно получил приглашение поучаствовать в одном бизнес-проекте. И отказался. Именно по причине того, что для меня деньги «пахнут». Например, у клиента есть некое здание, но нет оборотных денег. Он предлагает нам заложить здание, взять кредит, отремонтировать и запустить это здание.  Риск того, что строительство затянется, присутствует, а за ним могут затянуться и процесс ввода в эксплуатацию, и заселение… Хорошо, если банк готов пойти на определенного рода  мораторий, но через какое-то время он все равно захочет видеть свои деньги, проценты… Мы начинаем сомневаться. А клиент продолжает с энтузиазмом: «Но вы же сдадите, пойдет аренда, кредит закроем!» Да. Можем закрыть. Но можем и не закрыть. Возникают определенного рода опасения, что человек берет кредит с целью невозврата. И тогда мы говорим, что участвовать не будем и что не дадим рекомендации банку для выдачи кредита. Наш богатый опыт позволяет оценить и спрогнозировать  процесс еще на стартовом моменте. И мы можем согласиться, а можем и отказаться. И на сегодняшний момент мы еще не попадали в ситуацию, когда нас втягивали в такие щепетильные игры.
ГК «ПРЕНТ» не стремится стать глобально большой организацией, тем самым сохраняя определенную внятность, прозрачность и предсказуемость своего бизнеса. Сам я принимаю участие практически в каждом проекте, анализирую каждый концепт. Для меня это скорее уже даже творчество, нежели чем бизнес. Это приятно, доставляет удовольствие, и мне не стыдно за свой бизнес. В арифметике есть 4 основополагающих действия – отнимать и делить, складывать и умножать. Мне приятно, что ГК «ПРЕНТ» занимается сложением и умножением, по сути своей являясь созидателем. Когда я вижу, что еще год назад на нашем объекте стояли развалины, и были кучи мусора, а сегодня здесь красиво, светло, уютно, сегодня здесь люди делают бизнес, работают, мне от этого тепло на душе. Или еще год назад мимо этого здания ходили люди и кидали в его окна пустые бутылки, а уже сейчас тут кафе, где встречаются люди, назначают друг другу свидания, делятся эмоциями и чувствами. Это меня греет не только потому, что я участвую в этом бизнесе, а и потому, что я участвую в социальном развитии своего города. Совершенно недавно я узнал про один из наших бизнес-центров на Юго-востоке столицы. Он долгое время стоял хмурым, понурого серо-зеленого цвета, а мы его реализовали в ярко-желтом цвете, сделали очень красивую современную подсветку фасада и недавно узнали, что наше здание местные жители района называют «апельсином». И поскольку это единственное здание,  которое в этом микрорайоне подсвечивается, оно стало определенным ориентиром и местом встречи. Это очень приятно. Апельсин, так апельсин (улыбается).
А по поводу ГАРАНТа могу сказать следующее. На сегодняшний момент у нас достаточно большая схема финансовых потоков, из чего вытекает постоянная работа с юридической правовой базой, которая позволяет нам малым числом бухгалтерского и юридического состава решать большое количество проблем. Перипетии по поводу смены правил как в бухгалтерии, так и в юриспруденции достаточно велики, актуальны, и старым дедовским методом выискивать все это из каких-нибудь журналов и гроссбухов, которые приходят раз в месяц, не представляется возможным.  Мы понимаем, что нашу среду делают комфортной определенные вещи, определенные системы, некие макроэлементы, так вот одним из макроэлементов нашего бизнеса, одним из помощников нашего бизнеса мы считаем ГАРАНТ. У нас нет никаких нареканий в ваш адрес. И, на самом деле, это гораздо важнее, чем если бы мы в этом разговоре долго нахваливали Систему и наше сотрудничество. Знаете, какой у нас самый лучший арендатор? Это тот, про которого мы ничего не знаем. Тот, который вовремя платит арендную плату, соблюдает договоренности и работает как часы. Так и ГАРАНТ. Лучший показатель качества данного продукта: он у нас есть и просто воспринимается нами как нечто должное и обязательное. Он не доставляет нам хлопот. За что мы вам и благодарны.

ГК «ИРБиС» в свою очередь благодарит генерального директора ГК «ПРЕНТ» Преображенского Алексея Александровича за предоставленный материал, интересную  беседу и за длительное сотрудничество, которое, мы надеемся, продолжится и в будущем. Желаем ГК «ПРЕНТ» процветания, стабильности и успеха.